Un pont privé, six résidences : huit mots décident qui paie

Six résidences, une seule voie d’accès, un pont privé qui pourrit — et cinq ans de procédures pour savoir qui paie. La réponse de la Cour supérieure ne se trouve pas dans le Code civil, mais dans des actes de vente d’il y a cinquante ans.

Le Domaine-des-Deux-Mouches, à Wentworth-Nord dans les Laurentides, compte six résidences, et treize lots sont visés par le litige. Le domaine est séparé de la route Principale par la Rivière de l’Ouest. Pour rentrer chez soi, il n’existe qu’un seul chemin : un petit pont, puis deux chemins privés.

Le pont et les chemins appartiennent à une seule personne. Les autres propriétaires y passent en vertu de servitudes de passage inscrites à leurs titres.

Le pont pourrit. Solives dégradées, poutres d’acier corrodées et percées, culées de béton instables, enrochement miné par l’érosion. La municipalité a décidé que ses camions de pompiers ne le traverseraient plus.

La question qui a occupé la Cour supérieure pendant cinq ans est simple à formuler : qui paie ? Et la réponse va surprendre quiconque croit connaître les règles du Code civil sur les servitudes.

I — Le litigeUn treizième du coût chacun, puis 175 000 $ réclamés

La propriétaire du pont achète ses lots en 2010. En 2014-2015, elle veut y construire une résidence et une écurie. Son entrepreneur s’inquiète : le pont supportera-t-il les camions de matériaux ? Une firme d’ingénierie est mandatée pour évaluer la capacité structurale de l’ouvrage.

En avril 2020, la Municipalité met la propriétaire en demeure de faire les réparations, estimant que plus aucun véhicule ne devrait circuler sur le pont tant qu’une expertise n’aura pas confirmé sa capacité.

La propriétaire riposte par sa propre mise en demeure aux voisins. Une soumission pour remplacer le pont l’accompagne : 171 457,91 $. Elle réclame à chaque propriétaire un treizième de cette somme, soit 13 189,07 $.

Faute de réponse positive, elle poursuit à l’automne 2021.

En juillet 2023, elle abandonne cette réclamation d’argent et change de stratégie. Elle demande plutôt au tribunal d’ordonner la création d’une association de propriétaires, à laquelle elle céderait le pont et l’assiette des droits de passage. Subsidiairement, elle invoque son droit d’abandonner aux fonds dominants la portion de sa propriété grevée des droits de passage.

Les voisins répliquent que le pont est sa structure, donc son problème. Quatre d’entre eux se portent demandeurs reconventionnels : ils veulent une ordonnance la forçant à faire les travaux à ses frais, 4 000 $ de dommages chacun, et une déclaration d’abus de procédure avec 50 000 $ d’honoraires — réclamation réduite à 25 000 $ à l’instruction.

La Municipalité possède aussi un lot dans le domaine, acquis en 2003 lors d’une vente pour taxes. Elle ne l’utilise pas et ne prétend à aucune servitude. Elle nie toute responsabilité et se porte elle-même demanderesse reconventionnelle pour 2 800 $ d’honoraires, invoquant un manquement dans le déroulement de l’instance.

II — Le droit communEntretenir la servitude, ou conserver les lieux

Le juge Andres C. Garin commence par exposer une distinction que beaucoup de propriétaires ignorent.

Le tribunal examine ensuite la cause de la dégradation. La preuve ne permet pas de l’imputer à un usage anormal par l’une ou l’autre des parties, ni à un défaut d’entretien des bénéficiaires : les solives pourries et les poutres corrodées résultent de l’exposition aux intempéries et des inondations printanières récurrentes.

Conclusion du tribunal : la réparation du tablier, des poutres d’acier et des culées constitue bien des travaux majeurs. En droit commun, ils incomberaient donc à la propriétaire du pont.

Sauf que le droit commun ne s’applique que « tel que modulé le cas échéant par le texte des servitudes ». Et c’est là que tout bascule.

III — Huit motsLa clé du jugement est dans les actes de vente de 1970

Les servitudes en cause ont été créées à la fin des années 1960 et au début des années 1970, quand le propriétaire d’origine a morcelé son bien-fonds. Presque tous ces actes contiennent la même formule.

Les voisins plaidaient que ces mots visaient uniquement la responsabilité civile en cas d’accident, et non les travaux majeurs.

Le tribunal rejette cet argument, et son raisonnement mérite d’être compris. Certains actes du même lotissement précisent expressément « ni pour tout accident » ou « pour tout accident ou pour tout entretien ». Les parties de l’époque savaient donc limiter la responsabilité du vendeur de façon restreinte quand elles le voulaient — et elles le précisaient. Là où la formule reste générale, la lire comme visée sur le seul accident reviendrait à ajouter des mots au contrat, ce que l’interprétation contractuelle interdit.

Le tribunal précise immédiatement l’autre versant : cela ne veut pas dire que les travaux majeurs leur incombent à eux. Le texte des servitudes ne le leur impose pas non plus. Cela signifie simplement qu’ils ne peuvent rien exiger de plus que le droit de passer.

Et s’ils veulent davantage — par exemple qu’un camion d’une certaine taille puisse traverser —, ils devront se concerter avec la propriétaire du fonds servant pour faire réaliser les travaux.

IV — L’exceptionUne seule voisine échappe à la clause — mais trop tôt

Une propriétaire se distingue de toutes les autres. Son acte, plus ancien, ne contient aucune limitation de responsabilité du vendeur.

Elle pourrait donc, en principe, engager la responsabilité de la propriétaire du pont et l’obliger à réaliser les travaux majeurs nécessaires à l’exercice de son droit de passage, conformément au droit commun.

Mais pas aujourd’hui. Son propre témoignage a établi que, malgré la détérioration, elle traverse le pont avec son véhicule sans aucune difficulté.

Le tribunal ajoute une précision importante : le refus des camions de pompiers ne change rien. Rien dans le texte de sa servitude ne lui donne le droit d’exiger du fonds servant un pont que le service d’incendie municipal juge acceptable.

Sa réclamation est donc prématurée — sans être fermée pour l’avenir.

V — La municipalitéUn chemin privé emprunté par le public est une « voie publique »

La propriétaire du pont prétendait que le lot municipal était enclavé, et qu’il bénéficiait donc d’un droit de passage légal en vertu de l’article 997 du Code civil — ce qui aurait fait de la Municipalité une contributrice.

Le tribunal lui donne tort, et le motif intéressera tout propriétaire de terrain desservi par un chemin privé.

Le tribunal ajoute un second motif, indépendant du premier : même si le lot avait été enclavé, il ne voit pas comment imposer un droit de passage à une municipalité qui n’en veut pas, n’en réclame aucun, et n’emprunte ni le pont ni les chemins privés pour se rendre à un lot qu’elle n’utilise pas.

Le lot municipal n’étant ni grevé d’une servitude conventionnelle ni enclavé, la demande est rejetée contre la Municipalité, avec frais en sa faveur.

VI — L’associationUn tribunal ne peut pas l’imposer

Sur la demande d’association, la réponse est nette : un tribunal ne peut pas ordonner la création d’une association de propriétaires. La volonté de s’associer ne se présume pas, l’association est un contrat qui exige un consentement libre, et la liberté d’association est protégée par la Charte des droits et libertés de la personne. Les propriétaires peuvent confier l’administration du pont à une association. On ne peut pas le leur imposer.

Le tribunal profite néanmoins de l’occasion pour poser les principes applicables, association ou pas.

La charge des travaux d’entretien de la servitude — par opposition aux travaux majeurs — repose sur les propriétaires des fonds dominants. Pour le partage entre eux, le tribunal renvoie aux règles de l’indivision : l’article 1015 du Code civil présume l’égalité des parts. Chacun assume une part égale, toute autre approche menant selon le juge à une comptabilité « excessivement complexe et ingérable ».

Corollaire : chacun dispose d’une voix égale dans les décisions d’entretien, qui se prennent à la majorité.

Le tribunal ajoute un avertissement. Rien n’empêche certains propriétaires de décider, avec la propriétaire du pont, d’investir dans l’ouvrage. Mais ceux qui ne contribuent pas et qui profitent néanmoins des travaux s’exposent à un recours pour enrichissement injustifié.

VII — L’abandonImpossible d’abandonner ce qu’on n’est pas obligé de faire

Restait la demande subsidiaire : la propriétaire voulait se libérer en abandonnant aux voisins la portion de terrain grevée des droits de passage, en vertu de l’article 1185 du Code civil.

Le tribunal autorise la modification de la procédure pour ajouter cette conclusion — puis la rejette au fond.

L’article 1185 permet cet abandon au propriétaire du fonds servant « chargé par le titre » de faire les ouvrages nécessaires. Or cette expression renvoie nécessairement au titre constitutif de la servitude. En droit commun, c’est le fonds dominant qui porte ces ouvrages; le fonds servant ne s’en trouve chargé que si l’acte le prévoit.

Ici, aucun acte n’impose d’obligation de faire à la propriétaire du pont. Elle n’est donc « chargée par le titre » de rien — et n’a rien à abandonner.

VIII — Les demandes rejetéesNi abus de procédure, ni sanction pour maladresse

Toutes les demandes reconventionnelles sont rejetées, avec frais contre ceux qui les avaient déposées — y compris celle de la Municipalité. Le tribunal rejette par ailleurs certaines conclusions de la demande principale, notamment des ordonnances réclamées contre des gestes de vandalisme, faute de preuve permettant d’en identifier les auteurs.

Les voisins invoquaient deux dispositions distinctes du Code de procédure civile. Le tribunal les traite séparément, et les deux motifs de rejet sont instructifs.

L’abus de procédure (article 51)

Ce reproche visait la réclamation de 175 000 $. Le tribunal la qualifie d’ambitieuse, et même d’erronée au regard de la jurisprudence de la Cour d’appel — mais refuse d’y voir un abus.

Le motif mérite d’être retenu par quiconque hésite à faire valoir une position incertaine. Compte tenu des mentions « sans aucune responsabilité de la part du vendeur » dans la majorité des servitudes, écrit le juge, la façon de répartir la charge des travaux majeurs n’était pas limpide. Dans ce contexte, l’idée de rechercher la responsabilité des voisins n’était pas si dépourvue de fondement qu’elle puisse être qualifiée d’abusive.

Second motif : la demanderesse a rectifié le tir et abandonné sa réclamation pécuniaire en temps opportun.

Le manquement au déroulement de l’instance (article 342)

C’est ici que se situe l’imbroglio des interrogatoires préalables. Le protocole prévoyait des interrogatoires oraux; la demanderesse a envoyé unilatéralement des avis d’interrogatoire écrit, puis son procureur a refusé de renoncer aux oraux. Il a fallu une intervention du tribunal pour dénouer l’impasse.

À l’audience, son avocat a reconnu être à l’origine du problème : il voulait limiter les coûts, sans être à l’aise de renoncer aux interrogatoires oraux.

Le tribunal qualifie l’approche de maladroite — puis refuse de la sanctionner. Les manquements visés par l’article 342 doivent être « importants », et celui-là ne l’était pas. Le juge s’appuie sur l’arrêt Biron de la Cour d’appel, dont il retient notamment que l’article 342 vise le comportement de la partie pendant l’instance, et non la position qu’elle adopte sur le fond.

Ce qu’il faut retenirPour tout propriétaire desservi par un chemin privé

Lisez la clause de responsabilité de votre acte de servitude avant d’acheter. C’est la leçon centrale de ce jugement. Les mots « sans aucune responsabilité de la part du vendeur » ont suffi à bloquer toute réclamation contre le propriétaire de l’ouvrage — y compris pour des travaux majeurs. Huit mots, écrits il y a cinquante ans, ont décidé du sort d’un litige de 175 000 $.

La règle du Code civil n’est qu’un point de départ. En droit commun, les travaux majeurs incombent au propriétaire du fonds servant. Mais le texte de la servitude module cette règle, et il peut la neutraliser complètement.

On peut en tirer qu’une clause générale protège parfois mieux qu’une clause précise. Le tribunal ne le formule pas ainsi — il dit seulement qu’on ne peut pas ajouter des mots au contrat. Mais le résultat est là : les actes qui limitaient la responsabilité « pour tout accident » ont moins bien protégé le vendeur que ceux qui disaient simplement « sans aucune responsabilité ». Quand une clause énumère, elle se limite à ce qu’elle énumère.

Distinguez entretien et travaux majeurs. L’entretien courant de la servitude relève des bénéficiaires, à parts égales et par décision majoritaire. Les travaux majeurs suivent une autre logique, et dépendent du titre.

Un tribunal ne créera pas d’association à votre place. Si vous voulez une gestion collective d’un chemin privé, il faut la négocier entre voisins — et avec le propriétaire de l’ouvrage.

Un chemin privé ouvert au public n’enclave pas votre terrain. Ne comptez pas sur une servitude légale de passage si un chemin privé emprunté par le public vous mène déjà à la route.

Ne comptez pas profiter gratuitement des travaux des autres. L’enrichissement injustifié existe, et le tribunal le rappelle expressément.

Le juge termine sur une réflexion que peu de jugements se permettent. Aucune partie ne sera satisfaite : chacune voulait faire payer l’autre. Or tous doivent emprunter ce pont, tous souhaitent qu’il soit sécuritaire, tous veulent qu’un camion de pompiers puisse le traverser. Investir dans le pont, écrit-il, revient pour eux à investir en eux-mêmes — et la valeur de leurs immeubles en bénéficierait.