Un propriétaire réclamait la résiliation d’un bail pour non-paiement. Au moment de l’audience, 4 590 $ étaient effectivement dus. Pourtant, le Tribunal administratif du logement refuse de mettre fin au bail : lorsque la demande avait été déposée, elle était simplement trop tôt.
Quelques jours peuvent faire toute la différence lorsqu’un propriétaire demande au Tribunal administratif du logement de résilier un bail pour loyer impayé.
Une décision rendue le 23 juin 2026 par la juge administrative Anne-Marie Dodds en fournit un exemple particulièrement clair.
Le propriétaire réclamait la résiliation du bail d’un logement montréalais au motif que le locataire était en retard de plus de trois semaines dans le paiement de son loyer.
Le problème : lorsque la procédure a été déposée, le calcul juridique des paiements ne permettait pas encore d’atteindre ce seuil.
Le résultat peut sembler paradoxal : au moment de l’audience, le locataire devait bel et bien 4 590 $. Il est condamné à payer cette somme. Mais son bail n’est pas résilié.
EnImmobilier.ca met à votre disposition la décision intégrale analysée dans cet article.
⬇️ 9477-3413 Québec inc. c. Perreault, 2026 QCTAL 22752 — télécharger le jugement (PDF)Un loyer mensuel de 2 295 $
Les parties étaient liées par un bail renouvelé du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.
Le loyer mensuel était fixé à 2 295 $, payable le premier jour de chaque mois.
Le propriétaire dépose sa demande devant le TAL le 16 décembre 2025. Il demande notamment la résiliation du bail, le remboursement des loyers impayés, les intérêts et les frais judiciaires.
Le locataire, bien qu’avisé de la procédure, ne se présente pas à l’audience.
À première vue, le dossier pourrait donc sembler relativement simple.
Il ne l’est pas.
Septembre était impayé… mais juridiquement, pas comme le propriétaire le croyait
L’état de compte du propriétaire identifiait notamment les loyers de septembre 2025 et de mars 2026 comme impayés.
Mais après chacun de ces défauts, le locataire avait recommencé à effectuer des paiements.
C’est ici qu’interviennent les règles beaucoup moins connues de l’imputation des paiements.
Lorsqu’une personne doit plusieurs sommes au même créancier, elle peut, au moment de payer, préciser quelle dette elle souhaite acquitter.
Si aucune indication n’est donnée, le Code civil du Québec prévoit des règles permettant de déterminer automatiquement à quelle dette le paiement doit être appliqué.
L’article 1569 du Code civil permet au débiteur qui a plusieurs dettes d’indiquer celle qu’il entend acquitter lorsqu’il effectue son paiement.
À défaut d’indication, l’article 1572 prévoit notamment que le paiement est d’abord imputé à une dette échue et, entre plusieurs dettes échues, à celle que le débiteur a le plus intérêt à acquitter.
Dans le dossier, chaque nouveau paiement avait donc pour effet de réduire les arrérages plus anciens.
Autrement dit, un loyer qui apparaissait toujours comme « septembre impayé » dans une lecture chronologique du compte pouvait juridiquement avoir été acquitté par un paiement effectué plus tard.
Le jour où la demande est déposée devient déterminant
Le Code civil permet au propriétaire d’obtenir la résiliation du bail lorsqu’un locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer.
Mais le propriétaire doit évidemment satisfaire à cette condition au moment où il introduit son recours.
La juge reprend donc l’état de compte tel qu’il existait précisément le 16 décembre 2025.
En appliquant les règles d’imputation, elle conclut qu’à cette date, le seul loyer alors échu et encore impayé était celui de décembre.
Or, le 16 décembre, le loyer du mois n’était pas encore impayé depuis plus de trois semaines.
La juge souligne que la situation aurait été différente si la demande avait été déposée à compter du 23e jour du mois pour lequel existait l’arrérage.
9477-3413 Québec inc. c. Perreault, 2026 QCTAL 22752
Au moment de l’audience, pourtant, 4 590 $ étaient dus
L’audience se déroule plusieurs mois plus tard, le 15 mai 2026.
À ce moment, la situation financière a changé.
Le Tribunal constate qu’il existe effectivement un retard de plus de trois semaines et que deux mois de loyer demeurent dus.
En appliquant l’imputation des paiements, il s’agit alors des loyers d’avril et de mai 2026, pour un total de 4 590 $.
Mais cela ne corrige pas rétroactivement le problème qui existait lorsque le propriétaire a déposé son recours.
Le droit de demander la résiliation pour un retard de plus de trois semaines n’était pas encore acquis le 16 décembre.
La demande de résiliation était donc prématurée.
Le bail reste en vigueur, mais la dette demeure
Le rejet de la résiliation ne signifie pas que le locataire est libéré de sa dette.
Le TAL accueille donc partiellement la demande.
- la demande de résiliation du bail est rejetée;
- le locataire est condamné à payer 4 590 $ au propriétaire;
- des intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle s’ajoutent à la somme;
- le locataire doit également rembourser 92 $ de frais judiciaires;
- le Tribunal refuse l’exécution provisoire demandée par le propriétaire.
Le fameux seuil des trois semaines
L’article 1971 du Code civil du Québec est souvent résumé très simplement : plus de trois semaines de retard dans le paiement du loyer peuvent permettre au propriétaire de demander la résiliation du bail.
Cette décision démontre toutefois que le calcul n’est pas toujours aussi mécanique.
Lorsqu’il existe plusieurs paiements partiels, mois impayés et arrérages successifs, il faut également déterminer juridiquement à quelles dettes les sommes reçues doivent être attribuées.
Une erreur dans ce calcul peut changer le moment où le droit de demander la résiliation prend naissance.
Une dette de loyer réelle ne signifie pas nécessairement qu’une demande de résiliation est valide. Le moment du dépôt et l’imputation des paiements peuvent devenir déterminants.
Un détail comptable qui peut décider si quelqu’un conserve son logement
L’intérêt de cette décision dépasse largement les 4 590 $ en jeu.
Pour un propriétaire, elle rappelle qu’un état de compte ne devrait pas être lu uniquement comme une succession de cases « payées » ou « impayées » avant d’entreprendre une procédure de résiliation.
Pour un locataire, elle montre également que des paiements subséquents peuvent juridiquement être appliqués à des dettes antérieures même si la comptabilité présentée par le propriétaire semble rattacher le défaut à un mois précis.
L’Association des propriétaires du Québec a d’ailleurs consacré, le 18 septembre, une analyse à cette décision et à une autre affaire portant sur le même principe, soulignant que l’imputation des paiements peut avoir des conséquences directes sur le droit de demander une résiliation.
Ce qui pourrait sembler être une simple règle comptable touche donc directement l’un des enjeux les plus lourds du droit locatif : la perte éventuelle du logement.
Note éditoriale. Cet article résume une décision rendue dans un dossier particulier. Les règles relatives à l’imputation des paiements dépendent des faits, des paiements effectués, des indications données par les parties et de la preuve disponible. Le texte ne constitue pas un avis juridique.
Droit de réplique. Les parties directement concernées ou toute personne souhaitant apporter une précision peuvent communiquer avec EnImmobilier.ca à enimmobilier@outlook.com.
Sources
Tribunal administratif du logement — 9477-3413 Québec inc. c. Perreault, 2026 QCTAL 22752, décision rendue le 23 juin 2026 par la juge administrative Anne-Marie Dodds.
Association des propriétaires du Québec — « L’imputation des paiements : un détail qui peut faire toute une différence », 18 septembre 2026 · Code civil du Québec, article 1569 · Code civil du Québec, article 1572 · Code civil du Québec, article 1971.
