Une réclamation de 2,29 millions de dollars contre Société Centris inc. vient d’être rejetée par la Cour supérieure. Le Tribunal déclare également abusives les trois versions de la demande. Mais une nuance est essentielle : le juge n’a pas décidé à qui appartiennent, de façon générale, les données d’annonces immobilières rendues publiques.
Un litige qui remonte à 2022 entre des entreprises liées à la plateforme immobilière MREX et Société Centris inc. vient de connaître un important développement devant la Cour supérieure du Québec.
Dans un jugement rendu le 10 septembre 2026, le juge Azimuddin Hussain rejette le recours intenté par Bourse de l’Immobilier Multilogements inc., BIMI Technologies inc., Nikolaï Ray et Joël Lavoie contre Centris.
La troisième et dernière version de leur demande réclamait 2 287 991,34 $ en dommages-intérêts, en plus de conclusions déclaratoires portant notamment sur les technologies développées par les demandeurs et sur les droits de propriété intellectuelle que Centris revendiquait relativement à certaines données immobilières.
Le Tribunal va plus loin que le simple rejet : il déclare abusives les trois versions successives de la demande introductive d’instance.
Un conflit qui remonte à 2022
Pour comprendre la décision, il faut revenir près de quatre ans en arrière.
En décembre 2022, Centris avait entrepris un recours en injonction contre des personnes et entreprises liées à MREX. Selon les allégations de Centris résumées dans le jugement de 2026, les défendeurs auraient utilisé une méthode d’« aspiration », ou de scraping, afin de recueillir des données provenant du site Centris et de les utiliser pour alimenter la plateforme MREX.
Centris invoquait notamment les conditions d’utilisation de son site ainsi que des droits d’auteur qu’elle disait détenir ou être mandatée à protéger pour le compte d’inscripteurs.
La Tribune avait rapporté l’affaire en décembre 2022 sous le titre « Procédures judiciaires contre Nikolaï Ray pour vol de données ». Le média précisait alors expressément que la véracité des faits allégués n’avait pas encore été testée devant les tribunaux.
Une injonction interlocutoire a finalement été prononcée sur consentement le 21 décembre 2022. Le jugement rendu cette année indique que l’activité dénoncée a alors cessé et que Centris n’a pas inscrit son dossier pour obtenir un jugement final.
Un dossier qui demeure inactif
Après cette injonction, le dossier demeure pratiquement inactif pendant une longue période.
Selon la chronologie retenue par le Tribunal, une défense n’est produite qu’en mai 2024, environ un an et demi plus tard. Une demande reconventionnelle et une demande pour être relevés du défaut d’inscrire sont ensuite déposées en avril 2025.
Le 14 novembre 2025, Bourse de l’Immobilier Multilogements, BIMI Technologies, Nikolaï Ray et Joël Lavoie entreprennent alors un nouveau recours contre Centris.
La première version de cette demande compte seulement 15 paragraphes et cherche essentiellement à obtenir certaines déclarations judiciaires. Elle ne contient aucune réclamation chiffrée en dommages-intérêts.
La question des annonces publiques de Centris
Au cœur du débat se trouve une question qui pourrait intéresser toute l’industrie immobilière : qu’arrive-t-il aux droits de propriété intellectuelle lorsqu’une annonce immobilière devient accessible publiquement?
Dans une version modifiée de leur demande, les demandeurs voulaient notamment que la Cour déclare que Centris ne détient pas de droit de propriété intellectuelle sur les annonces de propriétés immobilières « qui se retrouvent dans le public ».
Ils cherchaient également à obtenir une déclaration selon laquelle leur projet, leurs technologies et leurs plateformes ne violaient aucun des droits invoqués par Centris.
Le juge Hussain ne tranche toutefois pas cette question générale.
Le jugement ne confirme pas que Centris possède tous les droits sur les données rendues publiques. Il ne déclare pas davantage que ces données peuvent être librement aspirées et réutilisées.
La Cour rejette le recours avant de trancher cette question au fond.
Une situation devenue hypothétique
Pour obtenir un jugement déclaratoire, une partie doit notamment démontrer qu’il existe une difficulté réelle et actuelle que l’intervention du Tribunal peut résoudre.
Or, le juge constate qu’au moment du recours, le site et la technologie à l’origine du conflit de 2022 ne sont plus exploités sous la même forme.
Les demandeurs reconnaissaient eux-mêmes que leur technologie n’était plus utilisée par le marché et que l’équipe technique qui l’avait développée avait quitté au fil des années.
Centris, de son côté, n’avait pas recommencé à reprocher aux demandeurs une nouvelle utilisation illégale de ses données.
Le Tribunal conclut donc qu’il n’existe plus de difficulté actuelle suffisamment concrète. Selon lui, les demandeurs cherchent plutôt à obtenir une décision sur une situation hypothétique et des déclarations de nature théorique.
Un tribunal peut rendre un jugement déclaratoire afin de déterminer un droit, un pouvoir ou une obligation lorsqu’une difficulté réelle existe.
Il n’a toutefois pas pour fonction de donner une opinion juridique abstraite permettant à une partie de décider ensuite quelle stratégie judiciaire adopter ou qui elle devrait poursuivre.
Centris ou l’ancien avocat?
Un autre élément devient central dans l’analyse du Tribunal : les demandeurs ne semblaient pas avoir arrêté leur position quant à la personne qu’ils considéraient responsable de leur préjudice.
Le jugement rapporte qu’ils envisageaient deux possibilités : soit Centris aurait entrepris en 2022 des procédures injustifiées, soit les conseils juridiques reçus à l’époque auraient été fautifs.
Le juge considère qu’il ne revient pas à la Cour de rendre d’abord une opinion qui permettrait ensuite aux demandeurs d’identifier la personne qu’ils souhaitent poursuivre.
Selon le Tribunal, une partie qui réclame des dommages doit présenter une théorie de la cause suffisamment claire et identifier les faits, la faute alléguée, l’auteur de cette faute et le préjudice qui en découle.
2,29 millions réclamés deux jours avant l’audience
La progression du montant réclamé occupe également une place importante dans le jugement.
La demande originale de novembre 2025 ne réclamait aucun dommage. Une deuxième version déposée le 14 août 2026 demeurait essentiellement une demande en jugement déclaratoire et ne contenait toujours aucune condamnation monétaire.
Quatre jours plus tard, le 18 août, soit seulement deux jours avant l’audience prévue le 20 août, une troisième version est déposée.
Cette fois, les demandeurs réclament à Centris exactement 2 287 991,34 $, avec intérêts et indemnité additionnelle.
Ils alléguaient notamment que l’arrêt de leur technologie avait entraîné le départ de membres de l’équipe technique, que des concurrents avaient occupé le marché et qu’une remise en fonction nécessiterait de recommencer une partie importante du développement.
Le juge se montre particulièrement critique face à cette évolution tardive de la réclamation.
La réclamation est déclarée irrecevable
Le Tribunal conclut que la nouvelle demande de dommages-intérêts ne peut pas être maintenue.
Il souligne notamment que les demandeurs reconnaissent eux-mêmes ne pas savoir avec certitude si le préjudice qu’ils invoquent doit être attribué à Centris ou aux conseils juridiques reçus antérieurement.
Dans ces circonstances, le juge estime juridiquement incohérent d’ajouter, dans la troisième version du recours, une réclamation de plus de 2,28 millions de dollars contre Centris.
La demande de dommages est donc déclarée irrecevable.
Trois versions déclarées abusives
La décision ne s’arrête pas à l’irrecevabilité.
Le Tribunal analyse ensuite les trois versions successives de la procédure sous l’angle de l’abus prévu à l’article 51 du Code de procédure civile.
Le juge relève que la première demande avait été qualifiée par les propres avocats des demandeurs de « poteau », c’est-à-dire une procédure déposée principalement afin d’interrompre la prescription et destinée à être complétée plus tard.
Le Tribunal constate ensuite une période d’environ neuf mois sans modification substantielle, suivie de changements importants à quelques jours de l’audience.
Il estime également que les demandeurs n’avaient toujours pas arrêté leur théorie de la cause ni identifié clairement la personne qu’ils tenaient responsable de leurs pertes.
Selon le jugement, l’ensemble de ces éléments démontre un recours voué à l’échec et justifie l’intervention du Tribunal pour mettre fin au dossier.
- La demande en rejet présentée par Centris est accueillie.
- Les trois versions de la demande introductive d’instance sont rejetées.
- Elles sont rejetées pour irrecevabilité et abus.
- Les trois versions sont expressément déclarées abusives.
- Les demandeurs sont condamnés aux frais de justice.
Ce que le jugement ne décide pas
C’est probablement la partie la plus importante du dossier pour l’industrie immobilière.
Le jugement ne constitue pas une décision au fond sur la propriété générale des données publiées sur Centris.
La Cour ne décide pas que toutes les informations apparaissant publiquement sur une fiche Centris sont protégées par droit d’auteur. Elle ne décide pas non plus qu’une entreprise concurrente peut librement copier, aspirer ou réutiliser ces données.
Le juge souligne plutôt que la procédure présentée ne lui permet pas de répondre à cette question. Il note notamment que les demandeurs ne décrivent pas suffisamment les technologies et données précises concernées et que leur théorie juridique demeure ambiguë.
Le Tribunal relève aussi que les demandeurs invoquent le concept d’« utilisation équitable » prévu par la Loi sur le droit d’auteur tout en demandant simultanément de déclarer que Centris ne détiendrait aucun droit de propriété intellectuelle sur les annonces publiques. Pour le juge, la demande ne permet pas de comprendre clairement sur quel fondement juridique repose leur position.
Un dossier important pour les données immobilières
Le conflit illustre néanmoins une question appelée à prendre de plus en plus d’importance dans l’industrie immobilière : la valeur des données et les conditions dans lesquelles elles peuvent être recueillies, analysées et réutilisées par des plateformes concurrentes.
Les bases de données immobilières contiennent une quantité considérable d’informations commercialement utiles : caractéristiques d’immeubles, historique de mise en marché, photographies, prix, dates, données sur les transactions et renseignements destinés aux professionnels.
L’arrivée de nouveaux outils d’analyse, de plateformes automatisées et de systèmes alimentés par l’intelligence artificielle rend cette question encore plus importante.
Mais le jugement du 10 septembre ne ferme pas ce débat.
Centris obtient le rejet complet du recours de 2,29 millions de dollars et les trois versions de la procédure sont déclarées abusives. La grande question de la réutilisation des données immobilières publiques, elle, demeure essentiellement à trancher dans un dossier qui la présenterait directement et clairement.
Pour l’instant, le résultat judiciaire est donc beaucoup plus procédural que technologique : Centris gagne le dossier, mais la Cour ne prononce pas le jugement de principe sur les données immobilières que les demandeurs souhaitaient obtenir.
Note éditoriale. Les allégations concernant l’utilisation des données de Centris en 2022 sont présentées comme telles. Le jugement du 10 septembre 2026 porte principalement sur la recevabilité et le caractère abusif du recours entrepris ultérieurement. Il ne constitue pas une décision établissant au fond la véracité de l’ensemble des allégations rapportées lors du recours initial de 2022.
Précision. L’expression « MREX » est utilisée dans cet article pour expliquer le contexte historique de la plateforme et du litige de 2022. Les demandeurs nommés dans le jugement du 10 septembre 2026 sont Bourse de l’Immobilier Multilogements inc., BIMI Technologies inc., Nikolaï Ray et Joël Lavoie.
Droit de réplique. Société Centris inc., Bourse de l’Immobilier Multilogements inc., BIMI Technologies inc., Nikolaï Ray, Joël Lavoie ainsi que toute personne directement concernée peuvent nous écrire à enimmobilier@outlook.com. Nous publierons intégralement toute réponse reçue.
Sources
Cour supérieure du Québec — Bourse de l’Immobilier Multilogements inc. c. Société Centris inc., 2026 QCCS 3305, dossier 500-17-136184-259, jugement du 10 septembre 2026, juge Azimuddin Hussain.
La Tribune — « Procédures judiciaires contre Nikolaï Ray pour vol de données », 20 décembre 2022 · Code de procédure civile du Québec.
