Reprise de logement de mauvaise foi : 21 000 $ et un rendez-vous devant le juge dans trois mois

Il achète un triplex à Longueuil. Trois mois plus tard, il reprend le logement de sa locataire pour y habiter lui-même. Sauf qu’un autre appartement du même immeuble — de la même dimension — était libre : il l’a loué à quelqu’un d’autre. Et le logement repris? Reloué à 1 700 $ au lieu de 1 200 $. Le Tribunal administratif du logement vient de le condamner à 21 000 $ — et il a ajouté une ordonnance que presque personne n’a remarquée.

I — Les faitsUn triplex, deux logements, une seule personne à déloger

En juin 2024, Jonathan Savard-Shaw achète un triplex — situé rue Duvivier à Longueuil, selon les reportages parus depuis. Son plan, tel qu’il l’a lui-même exposé au Tribunal, existait avant même l’achat : modifier le logement qu’il occupait dans son duplex, puis déménager dans le triplex qu’il s’apprêtait à acheter.

Or ce triplex n’était pas vide. Il était habité par un propriétaire occupant — et le logement de celui-ci, note le Tribunal, était de même dimension que celui de la locataire, Sonia Masseau. Il était libre. Le nouveau propriétaire aurait pu s’y installer sans déranger personne.

Il a fait l’inverse. Dès qu’il est devenu propriétaire, il a mis ce logement libre en location. Puis, environ trois mois plus tard, il a déposé une demande de reprise contre le logement de sa locataire.

Son explication devant le Tribunal : le projet de modifier son duplex était devenu trop coûteux, compte tenu des trois soumissions reçues et des exigences de la Ville. La réponse du juge Marc C. Forest est cinglante de simplicité : s’il avait demandé ses soumissions avant de procéder à la reprise, il aurait su que son projet ne fonctionnait pas financièrement. Et même dans ce cas, rien ne l’empêchait d’habiter le logement qu’il venait de reprendre et de louer celui qu’il occupait dans le duplex.

Le logement de Mme Masseau, lui, a été reloué — à 1 700 $ par mois, alors qu’elle en payait 1 200 $. Les explications du propriétaire pour justifier cette hausse, écrit le Tribunal, « ne tiennent pas la route ».

II — La démonstrationComment un tribunal démonte un faux prétexte

La règle est bien établie et le jugement la rappelle d’entrée : lors d’une reprise de logement, le propriétaire doit être de bonne foi avant, pendant et après la reprise. Voici les quatre éléments qui ont fait basculer le dossier.

Un projet mal ficelé. Le Tribunal emploie l’expression. Acheter, mettre en location le logement libre, puis réclamer celui de la locataire trois mois plus tard : la séquence parle d’elle-même.

Une « bonne foi » de dernière minute. Le propriétaire a plaidé avoir agi correctement en avisant la locataire de l’échec de son projet et en lui offrant de rester. Le Tribunal n’est pas dupe : au 8 juin, il savait très bien qu’elle avait déjà trouvé un autre logement et qu’elle ne pouvait plus accepter.

Le document de fin de bail. Au moment de signer avec sa locataire, il n’a pas écrit qu’il s’agissait d’une entente faisant suite à une reprise de logement — mais d’une simple entente de fin de bail, avec quittance mutuelle et finale. Un détail? Loin de là : une entente de fin de bail assortie d’une quittance est précisément ce qui, dans d’autres dossiers, fait échouer les réclamations de locataires.

Et surtout, son propre réflexe à l’audience. C’est le passage le plus révélateur du jugement. Dès que la locataire a commencé à raconter sa version, le propriétaire a immédiatement signalé au Tribunal qu’il avait signé une entente de fin de bail — démontrant ainsi, écrit le juge, qu’il connaissait parfaitement la différence entre une demande de reprise et une entente de fin de bail. Quand son tour est venu, c’est encore la première chose qu’il a soulevée. Le Tribunal a dû lui apprendre qu’une entente de fin de bail signée après une demande de reprise est considérée comme signée pour mettre fin à cette demande de reprise.

La conclusion tombe sans nuance : pour le Tribunal, il est sans équivoque que le propriétaire n’a jamais voulu habiter ce logement.

III — La facture21 000 $, en trois morceaux

Le montant global a fait les manchettes, mais c’est sa décomposition qui est instructive — parce qu’elle montre exactement ce qu’un locataire peut réclamer dans une situation semblable.

Dommages-intérêts : 6 000 $. La locataire réclamait 12 000 $, soit la différence de loyer qu’elle assume ailleurs — environ 6 000 $ par année — sur deux ans. Le Tribunal lui accorde une année.

Dommages moraux : 5 000 $ sur les 8 000 $ réclamés. Le Tribunal ne doute pas du stress subi : toute demande de reprise en cause pour des locataires qui doivent se relocaliser alors qu’ils avaient un rythme de vie dans leur quartier, des habitudes et des relations avec le voisinage.

Dommages punitifs : 10 000 $ sur les 25 000 $ réclamés. C’est ici que le jugement devient un message adressé à toute une industrie. Le Tribunal rappelle les trois fonctions des dommages punitifs — prévenir, punir, inciter les victimes à faire valoir leurs droits — puis écrit qu’il doit passer un message clair : ce genre d’arrangement pour reprendre un logement dans le but de le relouer avec un gros profit ne doit pas être acceptable. Il ajoute être conscient qu’il y a de plus en plus de reprises illégales, soit pour rénover, soit pour se débarrasser d’un locataire jugé indésirable.

IV — L’ordonnanceLe morceau que personne n’a rapporté

Le Tribunal ne s’est pas arrêté au chèque. Il s’est attaqué à ce qui rend ces manœuvres payantes : le logement lui-même.

La règle est claire et méconnue. Quand un logement fait l’objet d’une reprise, il ne peut pas être reloué ni utilisé à une autre fin sans que le Tribunal l’autorise — et si le Tribunal autorise la location, c’est lui qui en fixe le loyer. En clair : ce logement était sorti du marché locatif. En le relouant à 1 700 $ sans autorisation, le propriétaire agissait en contravention de la loi, et il a fixé arbitrairement un loyer qu’il n’avait pas le pouvoir de fixer.

Le Tribunal lui ordonne donc de déposer, dans les 30 jours, une demande d’autorisation de remettre le logement sur le marché — demande qui devra être notifiée à la locataire actuelle du logement et à Mme Masseau.

Et voici la mesure qui distingue cette décision de la plupart des autres : le juge a demandé au maître des rôles de ramener le dossier devant lui dans trois mois, afin de vérifier lui-même que son ordonnance a été respectée, preuves de notification à l’appui. Autrement dit, l’affaire n’est pas close : elle a une date de retour.

V — Côté pratiqueCe qu’il faut en retenir

Si vous êtes locataire visé par une reprise : quitter les lieux ne vous fait pas perdre vos recours. La loi le dit expressément — vous pouvez réclamer des dommages découlant d’une reprise obtenue de mauvaise foi, que vous y ayez consenti ou non. Et surveillez ce que devient votre ancien logement : une annonce de location qui réapparaît, un nouveau loyer nettement plus élevé, un « repreneur » qui n’emménage jamais — voilà exactement le type de preuve qui fait gagner ces dossiers. Attention aussi au document qu’on vous fait signer en partant : une entente de fin de bail avec quittance n’est pas la même chose qu’une entente de reprise.

Si vous êtes propriétaire : la reprise pour se loger soi-même ou loger un proche est parfaitement légale — mais la bonne foi doit tenir du début à la fin, et elle se juge sur les gestes, pas sur les intentions déclarées. Faites vos devoirs avant : soumissions, autorisations municipales, faisabilité. Et si un autre logement libre de dimension comparable existe dans votre immeuble, expliquez-vous, parce qu’un tribunal, lui, va le remarquer. Enfin, retenez que le logement repris ne vous appartient plus librement comme unité locative : le remettre en location exige l’autorisation du Tribunal, qui fixe alors le loyer.

Conclusion500 $ par mois

Toute cette affaire tient dans un écart de 500 $ par mois. C’est ce que valait, pour le propriétaire, le déplacement d’une femme qui vivait là. Le calcul était simple, et il a longtemps été payant au Québec : le pire scénario, c’était de rembourser une partie du profit, des années plus tard.

C’est précisément ce calcul que le Tribunal a voulu casser ici — non seulement par les 10 000 $ de dommages punitifs, mais en reprenant le contrôle du logement lui-même et en se donnant rendez-vous dans trois mois pour vérifier. Reste à voir si le message se rendra jusqu’à ceux qui font le même calcul en ce moment, une calculatrice à la main, devant un triplex à vendre.