De 13 critères à 4 : la réforme des loyers vient de passer son premier été

Après le choc de 5,9 % en 2025 — le plus haut taux en trente ans — Québec a réécrit une méthode de calcul dont la structure remontait à 1981. Le premier cycle complet vient de se terminer avec les renouvellements du 1^er juillet. L’association des propriétaires y voit un geste structurant; le principal groupe de défense des locataires, un exercice manqué. Les deux s’entendent pourtant sur un point rare dans ce dossier : l’ancien calcul était devenu incompréhensible. Voici ce qui a changé, et ce que ça vaut concrètement.

Les positions sont figées depuis des années : d’un côté des propriétaires qui invoquent l’explosion des taxes, des assurances et des coûts d’entretien; de l’autre des locataires qui rappellent que les loyers montent plus vite que les revenus.

La réforme du Règlement sur les critères de fixation de loyer, entrée en vigueur le 1^er janvier 2026, a toutefois une particularité. Les deux camps reconnaissent que l’ancienne méthode était devenue impossible à appliquer sans erreur. Sur la suite — à savoir si le remède protège les locataires ou l’inverse —, le désaccord reste entier, et nous y reviendrons.

I — Ce qui a changéDe treize critères à quatre

C’est le cœur de la réforme, et c’est aussi la partie la plus concrète. L’ancien règlement reposait sur treize critères, un empilement accumulé au fil des décennies sur une structure de base qui remontait à 1981, et que même les praticiens peinaient à appliquer sans erreur. Le nouveau en compte quatre.

La différence n’est pas seulement cosmétique. Un locataire qui recevait un avis d’augmentation devait auparavant vérifier treize postes pour savoir si le montant demandé était plausible — autant dire qu’il ne le vérifiait pas. Un propriétaire qui voulait justifier sa hausse devait documenter chacun de ces postes. Le résultat prévisible : des avis contestés au hasard d’un côté, des calculs approximatifs de l’autre, et un tribunal engorgé pour trancher des désaccords qui n’auraient jamais dû s’y rendre.

Attention à la date de bascule. La nouvelle méthode ne s’applique pas selon la date du bail, mais selon la date de l’avis. Un avis de modification donné à compter du 1^er janvier 2026 relève des nouveaux critères; un avis transmis avant cette date reste régi par les anciens, même si le bail renouvelé débute en 2026. C’est la principale source de confusion de l’année.

II — Le mécanismeLa moyenne sur trois ans, ou comment amortir les chocs

C’est le changement le plus important, et le moins expliqué. Avant 2026, le pourcentage de base reposait sur l’IPC de l’année précédente. Une seule année. Ce qui veut dire qu’une flambée inflationniste ponctuelle se transmettait intégralement, et immédiatement, dans les loyers de l’année suivante.

C’est exactement ce qui s’est produit en 2025. L’inflation de 2024 s’est répercutée telle quelle, et le TAL a proposé une hausse de 5,9 % — un sommet en trois décennies, dénoncé aussi bien par les groupes de défense des consommateurs que par plusieurs partis politiques.

Le nouveau règlement remplace l’IPC d’une seule année par sa moyenne mobile sur trois ans. Le principe est simple : une année exceptionnelle ne pèse plus que pour un tiers dans le calcul. Une flambée est étalée; un creux aussi. Le prix de cette stabilité, il faut le dire honnêtement, c’est que la baisse est également amortie — quand l’inflation retombe, les loyers mettent trois ans à en refléter pleinement l’effet.

Autre précision technique qui compte : le calcul ne retient désormais que l’IPC général, et non plus uniquement les indices liés au logement. Et du côté des travaux financés par emprunt, seul le montant remboursé dans l’année est considéré, avec une période d’amortissement fixée à 20 ans. Les propriétaires ayant reçu une aide financière municipale ou gouvernementale doivent la déduire du montant admissible.

Un dernier mécanisme, rarement expliqué mais déterminant pour le montant final : depuis 2026, seule la portion de la hausse des taxes ou des assurances qui dépasse le pourcentage de base est retenue dans le calcul. Si la variation est inférieure ou égale à ce pourcentage, son effet est réputé nul. Autrement dit, une hausse de taxes ordinaire n’ajoute plus rien par-dessus le taux de base; seule une hausse anormale le fait.

III — Le chiffre4,5 % : ce que la nouvelle formule aurait donné en 2025

Un chiffre circule beaucoup dans ce dossier, et il mérite d’être remis dans son contexte, parce qu’on lui fait souvent dire l’inverse de ce qu’il dit.

Le 16 avril 2025, en annonçant la réforme, la ministre responsable de l’Habitation de l’époque, France-Élaine Duranceau, indiquait que la hausse de 5,9 % suggérée pour 2025 aurait plutôt été de 4,5 % sous la nouvelle méthode. C’est une estimation gouvernementale, et elle est exacte pour cette année-là.

Mais la même annonce précisait aussi que pour d’autres années — 2019 à 2021, par exemple — les hausses recommandées auraient été légèrement plus élevées avec le nouveau calcul. Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec, dans son mémoire d’octobre 2025, reprend ce chiffre de 4,5 % précisément pour appuyer sa critique : 2025 est selon lui la seule année où la nouvelle méthode aurait produit un résultat moindre, ce qu’il qualifie de coïncidence commode pour justifier la réforme.

La lecture honnête de ce chiffre n’est donc pas que la réforme abaisse les loyers. C’est qu’elle change la forme de la courbe : elle rabote les pointes et remplit les creux. En 2025, année de pointe, cela aurait joué en faveur des locataires. Dans une année calme, cela joue contre eux.

IV — Les deux campsCe qui fait consensus, et ce qui ne le fait pas

Du côté des propriétaires, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec a accueilli favorablement le projet de règlement dès sa présentation, en avril 2025. Son porte-parole Éric Sansoucy y voyait alors un « geste structurant, au bénéfice de tous : locataires et propriétaires », permettant selon lui de retrouver un équilibre dans l’écosystème locatif. La CORPIQ demandait dans le même souffle des outils supplémentaires pour moderniser le parc immobilier, notamment en matière de décarbonation des immeubles.

Du côté des locataires, la critique est précise et porte sur trois plans distincts. Sur les travaux, le RCLALQ reproche au nouveau texte de transférer aux locataires la responsabilité financière des dépenses d’immobilisation, une charge qui devrait selon lui relever des propriétaires; l’organisme voudrait que les augmentations dépendent des frais d’exploitation plutôt que d’immobilisation, et réclame un plafond absolu, comme celui qui existe en Ontario.

Sur la moyenne mobile elle-même — et contrairement à ce qu’on lit parfois —, le RCLALQ n’y adhère pas davantage. Son organisateur communautaire Émile Boucher fait valoir que l’IPC général intègre chaque année la hausse des loyers : les loyers alimentent donc l’inflation, qui dicte ensuite les loyers suivants. L’organisme parle d’un « exercice manqué ».

Sur le résultat, enfin, le RCLALQ conteste l’idée même que 3,1 % constitue un soulagement : il s’agit, rappelle-t-il, du pourcentage le plus élevé depuis vingt-cinq ans si l’on met de côté 2024 et 2025, alors que les hausses historiques au Québec se situaient plutôt entre 0,5 % et 1 %.

Le terrain commun est donc plus étroit qu’il n’y paraît. Il se limite au diagnostic : l’ancienne méthode était vétuste et trop complexe, et un locataire devrait pouvoir vérifier lui-même l’avis qu’il reçoit. Sur les moyens et sur le résultat, le désaccord est entier — et il n’est pas tranché.

V — Les RPAUn calcul distinct pour les résidences pour aînés

Volet peu médiatisé et pourtant important pour des dizaines de milliers de ménages. Comme les résidences privées pour aînés facturent à la fois un logement et des services, leur loyer est scindé en deux pour les fins du calcul.

La portion qui correspond à la location du logement ou de la chambre suit la méthode générale. La portion qui correspond aux services — assistance personnelle, soins infirmiers, préparation des repas, aide domestique — fait l’objet d’un calcul distinct, indexé à l’IPC lié aux soins de santé. Cet indicateur distinct n’est pas né avec la réforme : le TAL le publie depuis 2023. Ce qui est nouveau depuis le 1^er janvier 2026, c’est que l’avis de reconduction doit désormais indiquer explicitement le montant ou le pourcentage d’augmentation attribuable à la portion services.

L’écart entre les deux taux justifie à lui seul cette transparence. Pour la période allant du 2 avril 2026 au 1^er avril 2027, la portion logement suit le taux de base de 3,1 %, tandis que la portion services est indexée à 6,7 % — plus du double. Un résident dont une large part de la facture couvre des services verra donc une augmentation globale nettement supérieure à 3,1 %, et il peut maintenant voir précisément d’où elle vient.

VI — Côté pratiqueCe qu’il faut savoir avant de recevoir ou d’envoyer un avis

VII — Ce qui resteUne méthode plus claire ne règle pas tout

Il faut rester lucide sur la portée de la réforme. Elle rend le calcul lisible; elle ne crée pas un seul logement. Elle amortit les chocs; elle ne règle ni la rareté locative, ni l’écart entre les loyers du marché et ceux des baux existants, ni les délais du Tribunal administratif du logement pour ceux qui doivent malgré tout aller y plaider.

Ces délais, justement, se sont dégradés : le TAL rapporte que l’attente moyenne avant une première audience en fixation de loyer est passée de 6,9 mois en 2023-2024 à 9,2 mois en 2024-2025, sous l’effet d’une explosion des demandes.

La réforme ne change pas non plus la principale asymétrie du régime : c’est le propriétaire qui déclenche le processus et le locataire qui doit réagir dans un délai court, souvent sans savoir que son silence l’engage. Le déséquilibre est mesurable — en 2024-2025, 97 % des demandes de fixation traitées par le Tribunal avaient été déposées par des locateurs.

Mais une réforme n’a pas besoin de tout régler pour valoir quelque chose. Celle-ci fait ce qu’elle annonçait : elle rend un calcul vérifiable par la personne qui le subit. Dans un domaine où l’essentiel des conflits naît d’une incompréhension mutuelle sur les chiffres, ce n’est pas rien — même si ce n’est pas, non plus, la protection que réclamaient les groupes de locataires.

ConclusionLisser n’est pas réduire

Treize critères sont devenus quatre. Taxes foncières et scolaires, primes d’assurance, 5 % des dépenses d’immobilisation, et la moyenne de l’IPC sur trois ans. C’est la première refonte structurelle depuis 1981, et elle rend enfin le calcul vérifiable par la personne qui le reçoit.

Mais la moyenne mobile lisse, elle ne réduit pas. Selon l’estimation gouvernementale, la hausse de 2025 aurait été de 4,5 % plutôt que 5,9 %; d’autres années auraient en revanche été légèrement plus élevées. En année de pointe, la nouvelle formule protège le locataire. En année calme, elle lui coûte.

Et une chose n’a pas changé du tout : un locataire a un mois pour refuser un avis d’augmentation par écrit. Passé ce délai, l’acceptation est présumée — quelle que soit la qualité du calcul.