Six immeubles, 160 logements, une vente de 12,4 millions de dollars et des revenus locatifs contestés. La Cour d’appel du Québec confirme le rejet d’un recours contre les vendeurs : l’information transmise était véridique, tandis que les acheteurs avaient renoncé à pousser davantage leurs vérifications.
Lorsqu’un investisseur acquiert un important parc immobilier, jusqu’où doit aller son travail de vérification? Peut-il ensuite reprocher au vendeur de ne pas lui avoir révélé des difficultés qu’il aurait pu approfondir avant de signer?
Dans l’arrêt Éthier-Lessard c. Greibu, rendu le 13 octobre 2026, la Cour d’appel du Québec se penche sur une transaction de 12,4 millions de dollars portant sur un ensemble de six immeubles comprenant 160 logements. Les acheteurs reprochaient aux vendeurs un manque d’information sur l’état des immeubles, les logements vacants et les revenus locatifs. Leur appel est rejeté.
Un ensemble immobilier acquis dans un contexte financier difficile
L’histoire commence avant la vente litigieuse. En novembre 2015, Michel Boulerice acquiert les immeubles. Il rencontre ensuite des difficultés financières : le créancier hypothécaire de premier rang, la Caisse Desjardins, saisit les loyers en février 2017 et entreprend les démarches pour prendre les immeubles en paiement.
Lori Greibu et Karl Schmoetzer, créanciers hypothécaires de deuxième rang, acquièrent le complexe le 28 juillet 2017 afin d’éviter de perdre leur créance, avec l’intention de le revendre. Ils concluent la vente aux nouveaux acheteurs le 31 octobre 2017.
Ils n’ont donc administré les immeubles que pendant environ trois mois.
De leur côté, les acheteurs s’intéressaient déjà à ces propriétés depuis 2016. Ils avaient visité de nombreux appartements à cette époque et connaissaient les difficultés financières de l’ancien propriétaire. Ils savaient aussi dans quelles circonstances les vendeurs étaient devenus propriétaires.
Une inspection permise, mais limitée à une quinzaine de logements
La promesse d’achat accordait aux acquéreurs le droit d’inspecter les immeubles. Ceux-ci ont néanmoins renoncé à poursuivre l’inspection après avoir visité une quinzaine d’appartements, sur un ensemble totalisant 160 logements.
La vente a été conclue avec garantie de titre, mais sans garantie de qualité.
Cette distinction est importante : l’absence de garantie de qualité ne supprimait pas automatiquement les obligations de bonne foi et d’information des vendeurs. La Cour vérifie donc aussi si les renseignements transmis étaient exacts et si les vendeurs connaissaient les faits reprochés.
Les acheteurs soutenaient notamment que les informations concernant les loyers et l’état du complexe avaient été insuffisantes.
Les vendeurs avaient cependant communiqué les documents obtenus de l’ancien propriétaire, du créancier hypothécaire et de son gestionnaire, ainsi que ceux issus de leur propre courte période de gestion.
65 000 $ de loyers mensuels : une déclaration trompeuse?
L’acte de vente présentait les loyers bruts du mois courant comme étant d’environ 65 000 $ par mois. Les relevés indiquaient un total théorique de 64 510 $.
Les sommes réellement encaissées avaient toutefois été inférieures : 60 822 $ en août, 61 037 $ en septembre et 58 337 $ en octobre 2017.
La Cour d’appel souligne que ces montants n’étaient pas incompatibles avec la déclaration portant sur les loyers bruts.
Elle rappelle également le contexte : plusieurs changements de gestionnaires en moins d’un an, des immeubles présentant certaines difficultés et des locataires en situation précaire. La perception de 100 % des loyers ne pouvait être tenue pour acquise.
Les rapports d’août et de septembre avaient été remis aux acheteurs avant la signature de l’acte de vente. Ceux-ci disposaient donc déjà d’éléments permettant de distinguer les loyers théoriquement exigibles des sommes effectivement reçues.
Un détail soulevait tout de même une réserve : dans un cas, un loyer d’août avait été inscrit comme payé alors que le bail prévoyait la gratuité du mois et que le paiement provenait du vendeur lui-même.
La Cour relève que cette façon de faire pouvait induire en erreur. Mais le loyer en cause était de 590 $, la déclaration contractuelle visait octobre et le logement n’était plus exempté de loyer au moment de la vente.
Cet élément n’a pas modifié l’issue du litige.
Ce que la Cour décide réellement
La Cour d’appel ne transforme pas l’obligation de se renseigner en permission, pour les vendeurs, de cacher des défauts ou de transmettre de fausses données.
Elle confirme plutôt que, dans cette affaire précise, les vendeurs avaient agi de bonne foi et communiqué des renseignements véridiques.
Les acheteurs n’ont pas démontré que le juge de première instance leur avait imposé une obligation déraisonnable de vérifier eux-mêmes l’exactitude de déclarations mensongères.
Le tribunal retient au contraire qu’aucune fausse représentation déterminante n’avait été établie.
La Cour estime par ailleurs que la taille du complexe, son historique financier et la connaissance que les acheteurs avaient de la situation appelaient des vérifications plus approfondies.
Visiter une quinzaine de logements puis renoncer à inspecter davantage ne pouvait suffire à reporter sur les vendeurs la responsabilité des risques que les acheteurs avaient choisi de ne pas explorer.
Un vendeur demeure tenu d’agir de bonne foi et de transmettre une information véridique. Mais lorsqu’un acheteur averti dispose d’informations fiables, connaît les risques et renonce à approfondir ses vérifications, il peut difficilement faire supporter au vendeur les conséquences de cette décision.
Une leçon pour les investisseurs immobiliers
Ce dossier illustre l’importance de distinguer trois éléments avant une acquisition : le loyer prévu aux baux, le loyer réellement encaissé et les frais ou travaux susceptibles d’affecter la rentabilité.
Une déclaration concernant les loyers bruts ne constitue pas nécessairement une promesse de revenus effectivement perçus, mois après mois.
Il rappelle également la nécessité de documenter la vérification diligente, surtout lorsque l’acquisition concerne de nombreux logements, des changements récents de propriétaire ou de gestionnaire et un historique de difficultés financières.
Ces enseignements restent liés aux faits du dossier. Ils ne signifient pas qu’un acheteur perd automatiquement tout recours parce qu’il a acheté sans garantie de qualité ou qu’il a renoncé à une inspection.
Le résultat : appel rejeté
La Cour d’appel confirme la décision de première instance et rejette l’appel avec les frais de justice.
Les vendeurs ne sont donc pas condamnés à verser les dommages réclamés dans cette action.
Décision : Éthier-Lessard c. Greibu, 2026 QCCA 1365, Cour d’appel du Québec, 13 octobre 2026.
Jugement de première instance : Éthier-Lessard c. Greibus, 2024 QCCS 3904, 1er octobre 2024.
Cette publication présente une décision de justice et des éléments du dossier tels que rapportés par la Cour d’appel. Les principes juridiques décrits dépendent des circonstances propres à chaque transaction et ne constituent pas un avis juridique.
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Sources
Cour d’appel du Québec, Éthier-Lessard c. Greibu, 2026 QCCA 1365, 13 octobre 2026.
Jugement de première instance cité dans l’arrêt : Éthier-Lessard c. Greibus, 2024 QCCS 3904.
