Une servitude lui interdisait le Airbnb. Il l’a fait quand même — et la Cour a tranché.

Une famille achète un terrain au bord d’un lac, y bâtit une grande maison, puis la met sur Airbnb pour éponger les coûts de construction. Jusqu’à 160 000 $ de revenus par an. Ce qu’elle ignorait — ou a choisi d’ignorer : une servitude inscrite sur le titre depuis 2002 interdisait exactement cela. L’association de propriétaires a réclamé 141 800 $. La Cour supérieure a donné raison sur le principe, mais a réduit la facture à 30 000 $. Voici pourquoi, et surtout ce que ça vous apprend avant votre prochain achat.

I — L’histoireUne maison au bord du lac, et 160 000 $ de revenus Airbnb

En décembre 2020, la famille Nguyen achète un terrain aux abords d’une rivière qui se jette dans le lac Gémont, à Saint-Adolphe-d’Howard, dans les Laurentides. Le terrain fait partie d’un développement créé dans les années 2000, où tous les propriétaires sont membres — ou du moins assujettis aux règlements — d’une association : l’Association des propriétaires du Lac Gémont.

La famille y bâtit une grande résidence. L’intention de départ est familiale : un lieu où se réunir. Mais en 2022, frappée par l’explosion des coûts de construction pendant la pandémie, elle décide de louer la maison à court terme sur Airbnb pour alléger le fardeau. La propriété se loue sur une base régulière — environ 87 jours en 2022, 213 jours en 2023, 158 jours en 2025 — et génère, selon les années, entre 100 000 $ et 160 000 $ de revenus.

Un problème, un seul, mais de taille : le règlement de l’association et une servitude inscrite sur le titre interdisent précisément cet usage. L’Association poursuit, réclame une injonction pour faire cesser les locations, et une pénalité qui atteint 141 800 $ au moment de l’audience.

II — Le cœur du jugementLa différence que personne ne vérifie : servitude ou règlement municipal

C’est ici que l’affaire devient une leçon pour tout acheteur. Beaucoup de gens croient qu’une seule chose décide de ce qu’ils peuvent faire de leur propriété : la municipalité. C’est faux. Une propriété peut être parfaitement conforme aux règles de la ville et rester interdite de location par un document privé attaché au titre.

Dans ce dossier, la servitude remonte à 2002 — bien avant l’arrivée de la famille Nguyen. Le tout premier acte de vente du terrain contenait, sous une section « Restrictive Servitude », une clause réservant l’usage à une résidence unifamiliale et interdisant l’usage commercial ainsi que la location de chambres. Cette servitude a été dûment publiée. Et l’acte de vente signé par la famille Nguyen en 2020 y renvoyait expressément.

Autrement dit : l’interdiction dormait sur le titre, consultable, depuis dix-huit ans. La Cour retient d’ailleurs que la famille connaissait le règlement au moment de l’achat et l’avait accepté — à l’époque, la location n’avait tout simplement pas d’importance pour elle, puisque le projet était familial.

La juge Maude Grenier conclut que le terrain est bel et bien grevé d’une servitude réelle et perpétuelle, et que la famille est de surcroît liée par une obligation personnelle au même effet, contractée dans son acte d’achat. La clause n’est ni abusive, ni déraisonnable, ni contraire à l’ordre public : un propriétaire peut parfaitement renoncer à une partie de son droit d’usage, et rien n’empêche d’encadrer ainsi tout un développement pour préserver le calme des lieux.

III — Le montant141 800 $ réclamés, 30 000 $ accordés : la clause pénale n’est pas automatique

L’Association réclamait 141 800 $ en vertu d’une clause pénale — une clause qui fixe à l’avance le montant dû en cas de violation, ici 200 $ par jour de location interdite. C’est le deuxième enseignement du jugement, et il vaut dans les deux sens.

La Cour confirme la violation et ordonne l’arrêt des locations courte durée. Mais elle réduit la pénalité à 30 000 $. La raison : une clause pénale, même valide, ne peut pas être hors de proportion avec le préjudice réellement subi. Or, ici, le préjudice prouvé était mince — quelques épisodes de bruit et d’achalandage sur le lac, rapportés par des voisins, sans qu’on puisse en mesurer l’ampleur. Comparé à ce que l’Association aurait réellement pu obtenir, 141 800 $ était disproportionné. La Cour a donc exercé son pouvoir de réduction, tout en tenant compte du caractère dissuasif que doit garder une telle clause.

La leçon : un chiffre « énorme » inscrit dans un contrat n’est pas garanti. Un tribunal peut le ramener à la mesure du tort véritable. Ça vaut pour celui qui réclame comme pour celui qui redoute.

IV — Côté pratiqueCe que ça vous apprend avant d’acheter

Si vous achetez pour louer (ou même pour un pied-à-terre que vous pourriez louer un jour) : la question « est-ce que la ville permet le Airbnb ? » ne suffit pas. Il faut aussi demander : qu’est-ce qui est inscrit sur le titre ? Une servitude peut interdire la location, l’usage commercial, voire certaines constructions — et elle vous lie même si vous ne l’avez jamais négociée, même si le vendeur n’en a pas parlé, même si vous ne l’avez pas lue.

Le réflexe qui aurait tout évité ici : lire l’acte de vente au complet, y compris les documents auxquels il renvoie. L’acte de la famille Nguyen renvoyait expressément à l’acte constitutif de 2002, là où dormait la servitude. Un examen des titres par un notaire — ce qu’on appelle vérifier la « chaîne de titres » — l’aurait mise au jour avant la signature, avant les 160 000 $ de revenus, avant les trois ans de procédures.

Si vous vivez déjà dans un développement avec association de propriétaires : vos règlements et les servitudes de votre secteur ont une vraie force juridique. Ce ne sont pas de simples vœux de bon voisinage. Ils peuvent être plus stricts que la municipalité, et ils sont opposables.

ConclusionLe titre parle, à condition de l’écouter

Personne ne conteste que la famille Nguyen a construit une belle maison et cherché, de bonne foi, à en amortir le coût. Mais l’interdiction qui l’a rattrapée n’était ni cachée, ni nouvelle, ni injuste : elle était inscrite sur le titre, publiée, consultable, et rappelée dans son propre acte d’achat. Elle protégeait la soixantaine de voisins qui, eux, avaient acheté en comptant sur le calme des lieux.

C’est toute la leçon de ce jugement pour l’acheteur québécois : au Québec, ce qui décide de l’usage de votre propriété, ce n’est pas seulement la ville — c’est aussi ce que dit votre titre. Et le titre parle. Encore faut-il le lire avant de signer.